Hovioikeus kumosi 26.2.2021 kiinteistön ulosottomyyntiä koskevan päätöksen

Oikeus- ja ulosottokäytännössä on katsottu, että tarjous ei ole alittanut selvästi omaisuuden käypää hintaa, jos tarjous on ollut vähintään 70 prosenttia käyvästä hinnasta.
Kiinteistö on esitetyn selvityksen perusteella ollut huutokaupattavana kerran kolmen viikon ajan sellaisena vuodenaikana, jolloin yleisen tietämyksen mukaan kiinnostus loma-asuntoihin ei ole suurimmillaan. 

Itä-Suomen hovioikeus 26.2.2021 antamallaan päätöksellä nro 83, Dnro U 20/494 katsoi, että kihlakunnanvoudin asiassa esiin tuomien vertailukauppatietojen ja muiden seikkojen perusteella ei tosiasiassa ole mahdollista riittävällä tavalla arvioida kyseessä olevan kiinteistön käypää arvoa paikkakunnalla. Käräjäoikeus on todennut kohteen käyvän arvon määrittelyyn liittyvän haasteita. Asiassa ei ole kuitenkaan tullut esiin seikkoja, joiden vuoksi käyvän arvon selvittäminen esimerkiksi asiantuntijan arviolausuntoa apuna käyttäen ei olisi ollut tässä tapauksessa mahdollista tai joiden vuoksi esimerkiksi tällaisen arviolausunnon hankkiminen olisi ollut lähtökohtaisesti selvästi tarpeetonta. Mainittuihin seikkoihin nähden hovioikeus katsoo, että kiinteistön käypää arvoa ei ole ulosottokaaren 5 luvun 15 §:n tarkoitus huomioon ottaen riittävällä tavalla selvitetty.

Velallisena oleva A ei ole antanut suostumustaan nyt kyseessä olevaan vapaaseen myyntiin, vaan on katsonut myynnin olevan selvästi alihintainen.

Tässä tilanteessa kauppahinnan tulee olla ulosottokaaren 5 luvun 23 §:ssä tarkoitetun vähimmäishinnan mukainen, jotta ulosottomies saa myydä omaisuuden. Kihlakunnanvouti ei ole tuonut esiin, mitä hän on pitänyt omaisuuden käypänä hintana paikkakunnalla arvioidessaan korkeimman tarjouksen hyväksyttävyyttä. Hovioikeus edeltä ilmenevin tavoin katsoo, että asiassa ei ole esitetty K-kiinteistön käypään arvoon liittyen sellaista selvitystä, jonka perusteella voitaisiin todeta, että nyt kysymyksessä oleva kauppahinta on 23 §:ssä tarkoitetun vähimmäishinnan mukainen. Näin ollen asiassa ei voida katsoa olevan ulosottokaaren 5 luvun 76 §:n mukaisia edellytyksiä omaisuuden vapaaseen myyntiin. Sen vuoksi K-kiinteistön vapaata virallismyyntiä koskeva päätös on kumottava.